怎么找杠杆融资 实探｜深圳商务公寓悄然回暖 部分区域成交活跃度超住宅

　　福田区核心地段的70年产权精装公寓160万元起、沙井片区公寓价格堪比小产权房……最近，深圳购房者不断收到各式各样的商务公寓促销信息。

　　对于房企而言，商务公寓可以短期回笼资金；对于购房者而言，租金回报率再次成为买房“标准”，部分购房者也将目光投向公寓市场。

增强商务公寓的居住功能

　　由于去化较难，各种五花八门的促销方式都曾出现在商务公寓市场之上。“相比住宅新房，商务公寓的促销力度可以更大，管控更少，也是短时回流资金的办法之一。”一家民营房企营销负责人对记者说。

　　对于购房者而言，由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，多数商务公寓学位积分低，商用水电标准，加上二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些限制条件，导致商务公寓转手难，让许多购房者望而却步。

（罗湖一处同时拥有商务公寓和住宅的新房项目吴家明/摄）

　　不过，记者在深圳多个片区实探发现，一些同时拥有商务公寓和住宅的新房项目，商务公寓的销售情况竟然比住宅还要好，而这些公寓都有一个特点：与住宅一样的70年产权以及民水民电通燃气。有销售经理告诉记者，商务公寓的折扣幅度较大，而且一般来说商务公寓面积小总价低，更适合投资或刚需购房者“上车”。而且，在房价下跌的背景下，租金回报率再次成为购房者的标准之一。对于位置相对较好的商务公寓，其租金回报率明显高于同片区住宅。

　　根据深圳贝壳研究院统计，年租金回报率超过3%的公寓在各区都有，龙岗相对更多。调查发现，这些成交活跃的公寓楼盘往往紧邻地铁站，交通出行便利，在生活配套、户型设计、装修风格、物业管理、租金水平等方面，也都比较贴近追求年轻租客的需求，因而租赁成交非常活跃。

公寓新出路？

　　目前，许多城市都承受着公寓库存压力。这时，将部分存量的公寓用作保障性住房，成为不少城市采用的方法。

　　此前，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。8月2日，沈阳市房产局官方网站上发布了《沈阳市关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的项目征集公告》（以下简称“公告”）。根据公告，沈阳将收购已建成商品房作保障房，涉及全市九区，涵盖住宅和公寓。

　　此外，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。其中，征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，前期住宅项目可能落地的收购量相对有限，对商品房市场短期的影响有限，但整栋的公寓和宿舍可能会落地，因为公寓和宿舍市场价格相对比较低，开发商愿意以大宗的体量交易出去来缓解资金压力。

　　在李宇嘉看来，非住宅项目供过于求的城市怎么找杠杆融资，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的一项重要来源。地方收购存量非住宅项目，既能解决保障性住房来源，同时能够实现去库存目标，稳定商品房市场。